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施昇輝:投資賺5%、付房貸2% 把握「零風險套利」你就能買得起房 (今周刊0406)

2020-04-06 施昇輝 聰明理財

每次我建議年輕人該買房的時候,都要面對很多反對的聲浪,其中有4個最具體理由:

 
第一、現在是少子化時代,未來需求一定會降低,但建商不斷蓋房子,造成供給一直增加,房價當然會跌。
我很難反駁這個理由,但就算我在「辯論比賽」中輸給了大家,但在「真實人生」裡,我有自己的房子,永遠不必面對房東不再續租給我的窘況。萬一房價不像你預期會跌,仍舊居高不下,你就一輩子都不可能買到房子,只好隨時做好被房東趕出去的心理準備。

 
第二、買了房子,就要長期背負房貸,會嚴重影響生活品質。
我又很難反駁這個理由,但請記得香港首富李嘉誠講過的這段話:「人不會痛苦一輩子,但總會辛苦一陣子;如果你不想辛苦一陣子,你就會痛苦一輩子。」買了房子當然辛苦,因為生活享受肯定受到很大的限制,甚至還要兼差打工,然後被人笑做「屋奴」,但到了老年,你至少會很安心有一個遮風避雨的所在。

 
第三、把買房的錢拿來做更靈活的投資,才能賺到更多的錢。
從2008年到2019年,這個說法也無從反駁,但你真的在大多頭行情中有賺到錢嗎?8~9成投資人甚至還處於虧損!千萬不要高估自己的投資能力。2020年因武漢肺炎疫情嚴峻,造成全球股市雪崩式下跌,我相信此時大多數的資產都嚴重縮水,甚至還可能腰斬,這時以為投資可賺更多錢的期望顯然不切實際。你如果拿去買房,至少不會面臨資產的泡沫。

 
第四、以後可以繼承父母的房子,現在當然不必買房。
這個理由也是振振有詞,但現在醫學發達、大家都非常重視養生,很多父母都非常長壽,說不定等到70歲以後才能繼承到父母的房產,但萬一你在60歲就沒有願意租房給你的房東,你就必須搬回老家跟父母住,你的另一半會願意嗎?難道你為了要繼承,就希望父母不要長壽嗎?如果你未來還必須與其他兄弟姊妹共同繼承,真的不要用這個理由自我催眠無須買房。

 
親身經歷「萬二」變「二千」 靠買房產保值

今年台股從12000點跌到8500點,很多年輕人就覺得是世界末日了,因為大家都沒有經歷過1990年,也是從12000點跌下來,然後一年內跌到只剩下2000多點,那才叫真正的股災。

當年幸好我把在股市賺到的錢,拿去買了在台北市區捷運站附近的房子。我花了1000萬元,買到36坪外加停車位的電梯華廈,現在最起碼也值2500萬元。如果我當時把這筆錢持續投資到股市,一年後肯定只剩下100萬元,我的人生大概就永遠黑白了。房地產的保值性當然完勝股票。

 
「貸8成、利率2%」 vs.「貸5成、利率10%」」
你看到上述的每坪房價,一定會說現在怎麼可能買得到?當然買不到,但總價還是買得到新北市老公寓。不要羨慕我們當年房價比現在低,因為未來絕不可能回到過去房價,但你該慶幸,現在貸款成數高達8成,利率不到2%,遠比我們當年負擔輕多了,因為我在1989年只能貸到5成,利率高達10%以上。

 當年我和太太一個月合計薪水只有6萬多元,繳款期間還生了三個小孩,我們只好努力工作、下班拼命兼差,現在才能擁有屬於自己的房子。如果你退休後,還要每月付房租,投資必須獲利的壓力就會遠遠大於現在擁有房子的我。

 以大台北地區為例,只要沒有電梯、沒有停車位,再加上附近沒有捷運站,甚至還要搭台鐵區間車才能轉乘捷運(如樹林、汐科),房價就應該相對負擔得起。

 買了之後,不必像我當年急著還貸款,而是把錢拿來買每年股息殖利率都至少有5%、且絕不可能因公司倒閉而下市的股票。貸款利率不到2%(未來或許還會更低),你卻能從投資賺到5%,不就是零風險的套利嗎?既能擁有自己的房子,又有現成投資獲利,你為什麼要太早放棄買房夢想?

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