廖珮君 台北報導 2020/03/28
在行政院一聲令下，8大公股行庫4月起房貸利率「迫降」2碼，合計共有近百萬的舊房貸戶，比起民營銀行，每千萬元房貸、半年可省逾萬元利息錢，行庫房貸戶儼然成為這波疫情的最大贏家；據了解，8大行庫打算撐過這半年後，9月起的新房貸戶利息將力撐1.3%地板價。
行政院日前宣布，8大公股行庫房貸利率，4月起到9月底的半年內，除央行降息1碼足額反映外，1000萬元以下的房貸，還得「再補降1碼」，等於8大行庫的舊房貸戶，可立即享受降2碼優惠。
8大行庫包括台銀、土銀、合庫、第一銀、華南銀、兆豐銀、彰銀及台企銀。
據金管會1月底統計，這8大行庫共97.1萬舊房貸戶、總貸款餘額是3.5兆元，房貸市佔率約近5成，平均每人貸款約361萬元，其中以土銀房貸戶24.4萬戶最多，台銀19萬戶次之，合庫也有14萬戶。
若以房貸1000萬元估算，這97.1萬舊房貸戶比起其他民營銀行，這半年可多省1萬2500元的利息錢（1000萬*0.25*1/2），平均每月省2083元利息錢。
行庫房貸息、半年可省超過1萬利息錢，是否會吹起「房貸搬家潮」？
銀行主管說，想房貸搬家，需看兩個關鍵因素，一是和原貸銀行的利差，二是轉貸成本。
首先若是相同利率水準，若只想賺行庫這半年1萬2500元的利息錢，扣除轉貸成本後，可能並不划算。
該主管解釋，房貸1000萬元的轉貸成本（包括設定費、手續費、違約金等）約1萬4000元左右，而就算民眾4月立刻「搬家」，真正可享受「補降」一碼優惠是從5月起跳，等於只能多省1萬415元，扣掉轉貸成本，還得多付3585元。
除非是原貸行利率水準較高，才有利差可圖。例如1.6%轉到行庫最低價1.56%（之後反映央行降1碼，以各銀行利率會同等足額下降來看），每千萬房貸、一年差了4000元利息錢，再加上行庫「補降」1碼的利息錢，才有省息效果。
至於新貸戶，據透露，各行庫彼此間已有默契，在9月後，可能會採微調「加碼利率」，讓新房貸利率力守1.3%。
目前各行庫房貸息的計算方式，多以6大銀行一年期定儲固定利率平均值（稱指數利率i）、再做一個「加碼利率」，而這加碼利率的增減空間，彈性就非常大。
如以某大行庫最低房貸價1.56%來看，是以目前指數利率1.08%（尚未反映央行降息）加上0.48%。
行庫主管說，因6大銀行中，如台銀、土銀這波降定儲息是「超額」降息，經計算後，指數利率只剩下0.8%；也就是說，若以0.8%再加上過去固定加碼的0.48%，新房貸戶利率只剩1.28%。
該主管說，這意味著行庫們撐過「補降息」的半年，9月後、給舊房貸戶，或是新貸戶的利率若只剩1.28%，這超低利率水準、可能只夠彌補成本（資金、人事、作業等），當然得再往上「微調」才能生存。
