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趁疫情撿便宜? 鄭欽天:不用等,建商不會降價! (經濟日報0304)

2020-03-06 好新聞-地產
趁疫情撿便宜? 鄭欽天:不用等,建商不會降價! (經濟日報0304)|NEW HOUSE

2020-03-04 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

一場新冠肺炎疫情翻攪,打亂了市場期待的房市持續復甦的大夢,房市敏銳度「快、狠、準」的興富發建設集團總裁鄭欽天一句話點破現在市場的徬徨和觀望,「我可以告訴你,不用再等(跌價),因為房價沒有跌的理由」;究竟鄭欽天看到什麼,讓他斷言未來市場走勢?(延伸閱讀:興富發三策略 營房市轉機)

高雄代銷業發跡的興富發建設集團總裁鄭欽天,憑著對市場「快、狠、準」的房市敏銳度,加上個性積極敢衝,以及「不囤地、不養地、高周轉率」三大策略,讓集團市值在20年內呈現跳躍性的倍數成長,其中興富發建設、潤隆建設兩家上市公司,合計市值超過700億元。以下是鄭欽天對房市的獨家專訪剖析:

問:這一波疫情是否會讓房市重演當年SARS情況?
答:現階段的台灣站在非常有利的位置,三大因素讓我相當看好台灣未來10年,甚至20年的經濟發展,第一美中貿易戰已讓台商回流,這波疫情更是加速帶回台商,第二美國對中國的高關稅也讓台灣出口得利,第三也是最關鍵的就是全球低利率,甚至是負利率的趨勢維持。

美中貿易戰讓台商回流,促使國內投資增加、提高就業,這股趨勢讓台灣經濟發展站在浪頭上,再加上房市剛性的內需買盤,現在建築工地的工資又漲,最關鍵的全球低利率趨勢未來5~10年都不太會改變,「各國央行維持低利率,為的就是延緩經濟下滑,所以利率沒有本錢往上調。」

「人回來了、資金也回來了,再加上經濟增長,我認為台灣的房市沒有悲觀的理由」,接下來自用市場不論住宅或是商辦都備受看好。投資市場,國內低利率且游資豐沛的環境,房地產具有保值、穩定收益的特性,也將成為資金出口之一;除非接下來政府在招商引資、投入實業的相關配套政策做得非常好,讓國內閒置資金有投資管道可以去,不然這樣的趨勢可能很難改變。

這次疫情在我看來,對個人來說,就是大家做好自我管理、等疫情過去。對房地產市場來說,就是把所有的壞消息都打完了,房市不好的那一面可能都沒有了。

現在很多人在等這一波疫情讓房價下跌,「我可以告訴你,不用再等,因為房價沒有跌的理由,因為全球低利的趨勢就是這樣,你就算再等,建商也不會降價」;舉例來說,「我一年利息0.5%,存10年才5%而已,房價多賣一成、20年的利息就通通回來了」,所以你說房市會漲還是跌,關鍵是利率、不是疫情。

這一波疫情對集團來說,在推案上沒有影響,今年預計推出四、五百億元新案依舊是如期推案,且相關的新案的廣告已陸續釋出,步調沒有改變。

問:現在房市買盤是否扎實?
答:我們一直在看,已經走了二、三年的首購市場,到底還有多大需求;今年總統大選除了投票外,也給了我們一個方向,那就是20~24歲的首投族高達118萬人,以兩個人組成一個家庭來說,未來三到四年就有近60萬戶的首購需求,以興富發建設來說,一年頂多推案戶數約三、四千戶,這就是未來房市潛在購屋需求。

如果仔細去了解,為什麼這群人會想要出來買房子,就是房租貴了,像是桃園中路重劃區約20多坪的房子,每月租金2萬多元,換算每坪月租金1,000元,但你買房子本金加利息攤還,一個月才1.8萬多元左右,尤其現在房東還會把房屋稅、地價稅上漲的成本轉嫁給租客,租房子才會變成屋奴,會算的人都是知道,「租不如買」,所以需求就這樣產生了。

像這樣的趨勢不只桃園、新竹,中南部市場都是這樣,這股租不如買的需求,我認為至少未來五年都不會變,這就是首購族需求強勁的原因。

問:集團未來在房市的銷售策略如何?
答:現在不少同行攻擊,說低自備的銷售策略是在害年輕人,站在一個建商老闆的角度來看,未來五年房地產市場,就是兩極化發展,不是往年輕人口靠攏,不然就是要往老年人市場走,經營者要面對的就是如何賺到首購族或是老年人這兩群人的錢。

所以以一個老闆的角度來看,我必須了解我的客戶,我才能賺到這些人的錢,那些說低自備不好的人,我認為,「會說這些話的人就是外行,因為你根本沒有好好接觸、了解客戶」;我們現在做的主力客戶就是首購族,所以你必須要了解現在年輕人要買房子的心態是什麼?要的房子是什麼?地點在哪裡?

就像是之前所說的,房租普遍上漲,所以租不如買的市場需求出現了,但年輕人因為受限手中資金有限,所以我們怎麼幫助他們,提供他們什麼樣的方式幫助他們買房、圓這個夢,如果你連這個構想都沒有,你跟這一群人(首購族)沒有對話啊,你跟人家談什麼市場,所以我和說這些話的人是不會有交集的。

再直白一點的講,會說這些的話的人「他們就是瞧不起這些客人嘛,坦白一點說,這些人不懂得如何蓋小房子,什麼尺寸、什麼平面的,完全不懂阿!跟這種外行人有什麼好說的,就是永遠看人家賺錢嘛」。

就像是政黨說要改革,要貼近年輕人、要傾聽年輕人的聲音,但選舉名單一出來發現,40歲以下占可投票的比率才多少你知道嘛?才3%,這樣怎麼會聽到年輕人的聲音?所以我才會說,我和說這些話的人是不會有交集的。

對一個企業經營者來說,我必須對我的客戶、員工、股東負責,所以我會好好了解、傾聽客戶的想法和需求,並衡量公司能夠給予的幫助可以到哪裡,進一步滿足並達成客戶的期望而已。

目前看來,我認為至少未來五年,國內不論景氣、房市都是看好的,尤其是首購的市場,所以未來集團的布局重心還是會有很大比重在這部分。

問:集團是否有赴海外發展的想法?
答:目前興富發建設集團未來布局還是以台灣為主,我認為台灣的條件還是滿好的,基本上這兩年國內生意很忙,我也忙到沒有多於的能力去做海外市場;除非中國有一些我自己很熟悉的地方,當地的地價真的是特別便宜,未來有機會有獲利的空間。

對集團來說,海外布局現在就是等嘛,就是緣分嘛。不過,我認為開發商到其他國家做生意真的是很不容易,因為房地產就是在地化的產業;雖然說未來東南亞房市可能會不錯,我們也都有去當地考察、了解,但整體來講我們對當地市場還是陌生,就算去投資也可能沒有台灣好。

現階段國內開發商的布局,我認為與其去海外投資不如去中南部做,這也是當時集團在強化中南部推案的主要考量,最終中南部的(推案)線就是這樣串起來的,這樣的趨勢還是沒有改變,所以對於未來,我認為台灣的房地產潛力還是很大。

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